原状回復・退去トラブルの相談窓口
「原状回復費用が高すぎる」「敷金が返ってこない」「特約の内容に納得できない」——退去時にはさまざまなトラブルが起こりえます。このページでは、よくある相談パターンごとに基本的な考え方を整理し、より詳しく知りたいときに読むべきページや、消費生活センターなど第三者の相談窓口をご案内します。管理会社・オーナー・入居者のいずれの立場からも参考にしていただける内容です。
無料で相談する原状回復・退去トラブル、まずはよくある5つのパターンを確認しましょう
原状回復や退去にまつわるトラブルは、内容によって確認すべきポイントや相談先が異なります。まずはご自身の状況に近いパターンを選び、基本的な考え方と、詳しく読むべきページを確認してみてください。
① 高額請求をされた
退去時に想定より高額な原状回復費用を請求されるケースは、相談の中でも特に多いパターンです。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用収益によって生じた損耗や経年変化については、賃借人が原状回復義務を負わないとされています。請求書の内訳に経年劣化分まで含まれていないか、まずは工事内容・数量・単価が明記された見積書で確認することが大切です。
より具体的な確認の進め方は原状回復トラブルの対処法で詳しく解説しています。
② 全面張替えを請求された
壁紙や床の一部にキズや汚れがあっただけなのに、部屋全体の張替え費用を請求されるトラブルもよく見られます。ガイドラインでは、借主が負担する場合であっても「善管注意義務違反箇所を含む最小施工単位」で費用を算定するのが原則とされ、壁1面分など施工上の最小単位を超えて部屋全体の費用を全額負担させるのは不当なケースがあるとされています。あわせて、壁紙・クッションフロアは耐用年数6年で経過年数に応じた負担割合が考慮される点も確認しておきたいポイントです。
負担区分の詳しい考え方は原状回復ガイドライン完全解説で取り上げています。
③ 特約に納得できない
契約書に記載された特約を理由に、通常の原状回復義務を超える負担を求められることがあります。ガイドラインでは、特約が有効と認められるには、賃借人が負う義務の内容が具体的に明記され、通常の原状回復義務を超える負担であることを認識したうえで、その義務を負う意思表示をしていることが必要とされています。特約の説明を十分に受けていなかった場合や、記載内容が曖昧な場合は、その有効性についてあらためて管理会社に確認することをおすすめします。
特約の考え方についても原状回復ガイドライン完全解説で解説しています。
④ 敷金が返ってこない
敷金が全額差し引かれた、あるいはいつまでも返還されないというご相談も多く寄せられます。改正民法622条の2では敷金の定義と返還義務が明文化されており、賃貸借契約が終了し、かつ物件の返還が完了した時点で、未払い賃料などを差し引いた残額を返還することとされています。まずは精算内容の内訳を明細で確認し、根拠に納得できない場合は書面での説明を求めることが基本です。
敷金精算の考え方や書類の整理方法は敷金精算書の書き方・テンプレートで、返還請求の進め方は敷金返還の基礎知識で詳しくご案内しています。
⑤ 立会いで揉めた
退去立会いの当日にその場で高額な負担を求められて戸惑った、あるいは日程調整がうまくいかず立会いができなかったというケースもあります。立会いの場では感情的なやり取りになりやすいため、その場で金額に同意せず、後日あらためて見積書の内容を確認してから回答する姿勢が大切です。写真などの記録を残しておくことも、後々の確認や交渉に役立ちます。
立会い時に気をつけたいポイントは原状回復トラブルの対処法でも取り上げています。
パターン別・詳しく読みたいページ早見表
| よくあるパターン | 詳しく読むページ |
|---|---|
| ① 高額請求をされた | 原状回復トラブルの対処法 |
| ② 全面張替えを請求された | 原状回復ガイドライン完全解説 |
| ③ 特約に納得できない | 原状回復ガイドライン完全解説 |
| ④ 敷金が返ってこない | 敷金精算書の書き方／敷金返還の基礎知識 |
| ⑤ 立会いで揉めた | 原状回復トラブルの対処法 |
費用負担の目安を確認する（経過年数・間取り別価格帯）
請求内容が適正かどうかを判断する材料として、経過年数の考え方と、間取り別の価格帯の目安を確認しておきましょう。個別の状況によって金額は変動しますが、大きく外れていないかの目安として役立ちます。
経過年数と負担区分の考え方
| 部位 | 経過年数の考慮 | 負担の考え方 |
|---|---|---|
| 壁紙（クロス） | 耐用年数6年で残存価値1円まで逓減 | 経年劣化・通常損耗分は貸主負担とされています。故意・過失による汚損部分は、経過年数を踏まえた負担割合で借主負担となる場合があります |
| クッションフロア | 耐用年数6年で残存価値1円まで逓減 | 壁紙と同様の考え方が採られます |
| フローリング | 部分補修の場合は経過年数を考慮しない | キズやシミなど故意・過失による損傷箇所は、原則としてその箇所の補修費用を借主が負担するとされています |
| 畳表・襖紙 | 消耗品として経過年数を考慮しない | 破損の程度に応じて借主負担となるケースが多いとされています |
上記はあくまで一般的な考え方の整理です。実際の負担割合は物件の契約内容や損耗の程度によって異なりますので、個別の判断は管理会社や次章で紹介する第三者機関にご確認ください。
間取り別・原状回復費用の価格帯（税込・目安）
| 間取り | 広さ | 料金 | 工期 |
|---|---|---|---|
| ワンルーム | 20〜25㎡ | 45,000円〜 | 1日 |
| 1K | 25〜30㎡ | 65,000円〜 | 1〜2日 |
| 1DK | 30〜35㎡ | 85,000円〜 | 2日 |
| 1LDK | 40〜50㎡ | 128,000円〜 | 2日 |
| 2DK | 45〜55㎡ | 165,000円〜 | 2〜3日 |
| 2LDK | 55〜70㎡ | 198,000円〜 | 3日 |
| 3LDK | 70〜90㎡ | 275,000円〜 | 3〜4日 |
| 4LDK以上 | 90㎡〜 | 要見積もり | 4日〜 |
請求された金額がこの価格帯から大きく外れている場合は、内訳の再確認をおすすめします。工事単価を含むより詳しい料金は料金表のページをご覧ください。
第三者の相談窓口一覧（消費生活センター・宅建協会・法テラス）
管理会社やオーナーとの話し合いだけでは解決しない場合や、判断に迷う場合は、公的な第三者機関への相談も選択肢のひとつです。それぞれの窓口には得意分野があるため、状況に応じて使い分けることをおすすめします。
| 相談窓口 | こんなときに | 利用方法 |
|---|---|---|
| 消費生活センター（消費者ホットライン） | 高額請求・特約の説明不足など消費者トラブル全般 | 局番なしの「188」に電話すると、お住まいの地域の窓口につながります |
| 宅地建物取引業協会（宅建協会） | 仲介会社・管理会社の対応や契約内容に関するトラブル | 都道府県ごとに相談窓口が設けられています。公式サイトで管轄の窓口を確認できます |
| 法テラス（日本司法支援センター） | 敷金返還請求など法的手続きを検討したい場合 | 無料法律相談や弁護士費用の立替制度の案内を受けられます。公式サイトから最寄りの地方事務所を確認できます |
どの窓口に相談する場合も、契約書や見積書、写真など客観的な資料をそろえておくと、話がスムーズに進みます。次の章で、準備しておきたいものを整理しています。
相談前に準備しておきたい書類・証拠
どのパターンであっても、次のような書類や記録をそろえておくと、管理会社や第三者機関への相談がスムーズになります。
- 賃貸借契約書（特約の内容を含む全ページ）
- 入居時・退去時の物件の写真（可能であれば日付がわかるもの）
- 原状回復費用の見積書・請求書（工事内容・数量・単価の内訳がわかるもの）
- 敷金精算書（受け取っている場合）
- 管理会社・オーナーとのやり取りの記録（メールや書面でのやり取り）
これらを整理したうえで疑問点を書面で問い合わせると、後から言った言わないのトラブルになりにくく、第三者機関に相談する際にもスムーズです。敷金精算の内訳を整理する際は、敷金精算書の書き方・テンプレートで配布しているExcelテンプレートもご活用いただけます。
スム住むに相談するとどう解決に近づくか
スム住むは、原状回復工事・退去立会代行・入居中修繕・内装工事・ハウスクリーニングを手がける専門サービスで、年間9,787件の退去対応実績があります。管理会社・オーナー・入居者の三者にとって透明性の高い退去プロセスをご提案しており、原状回復工事をご依頼いただく場合、退去立会代行は完全無料でご利用いただけます。
「請求内容が適正か判断してほしい」「見積もりを取り直したい」といったご相談にも、見積無料・最短即日対応で承っています。対応エリアは東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木の関東7県全域です。
まずはお気軽にお問い合わせフォームまたはお電話（03-6823-8610）でご相談ください。適正な査定と、根拠のわかる見積書をご提示いたします。
よくある質問（FAQ）
Q1. 原状回復費用の請求が高すぎると感じたときは、まず何を確認すればよいですか？
まず見積書や請求書の内訳（工事内容・数量・単価）を確認し、経年劣化や通常の使用による損耗分まで含まれていないかを見ることが大切です。国土交通省のガイドラインでは、通常の使用収益によって生じた損耗や経年変化については、賃借人が原状回復義務を負わないとされています。内容に疑問がある場合は、管理会社に書面で確認するか、消費生活センター（188）などの第三者窓口に相談する方法もあります。
Q2. 敷金が返ってこない場合、どこに相談すればよいですか？
まずは管理会社・オーナーに精算内容の明細を書面で開示してもらい、内容を確認することが基本です。改正民法では、賃貸借契約が終了し、かつ物件の返還が完了した時点で、未払い賃料等を差し引いた残額を返還することとされています。当事者間で解決しない場合は、消費生活センター（188）や法テラスなど第三者機関への相談が選択肢となります。
Q3. 契約書の特約に基づく請求は、そのまま支払う必要がありますか？
特約は、賃借人が負う義務の内容が具体的に明記され、通常の原状回復義務を超える負担であることを認識したうえで同意している場合に有効とされています。特約の説明が不十分だったり、内容が曖昧な場合は、その有効性についてあらためて管理会社に確認することをおすすめします。
まとめ
原状回復・退去にまつわるトラブルは、パターンによって確認すべきポイントや相談先が異なります。まずは請求内容や契約書を確認し、疑問が残る場合は消費生活センターなどの第三者機関や、原状回復の実務に詳しい専門業者に相談することをおすすめします。スム住むでは、見積無料・退去立会代行完全無料（工事依頼時）で、管理会社・オーナー・入居者のいずれの立場からのご相談にも対応しています。
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TEL: 03-6823-8610
受付: 平日9:00〜18:00（管理会社・オーナー様、入居者様からのご相談も歓迎）
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