オフィス・店舗の原状回復工事
事務所・テナント・店舗の原状回復は、住宅とは負担の考え方が異なります。
費用相場、A工事・B工事・C工事の違い、スケルトン戻しの判断まで解説します。
3行でわかる結論
- 住宅と違い、通常損耗まで借主負担とされるのが一般的です。国土交通省のガイドラインは住宅向けで、事業用物件にはそのまま適用されません。
- 費用が膨らむのはB工事です。テナント負担なのに業者をオーナーが指定するため、金額の妥当性が見えにくくなります。
- 契約書の原状回復条項を先に読んでください。スケルトン戻しが不要なケースもあり、早めの協議で解体費用を抑えられることがあります。
住宅とオフィスで、何が違うのか
いちばん大きな違いは通常損耗の扱いです。住宅の賃貸では、普通に住んでいて生じた汚れや傷は貸主が負担します。 ところがオフィス・店舗の賃貸借契約では、「借主は本物件を原状に復して返還する」と定められていることが多く、 通常の使用で生じた損耗まで借主が負担するのが一般的です。
| 比較する点 | 住宅（アパート・マンション） | オフィス・店舗 |
|---|---|---|
| 通常損耗 | 貸主負担が原則 | 借主負担とされることが多い |
| 判断のよりどころ | 国交省ガイドライン | 契約書の原状回復条項 |
| 経過年数による減価 | 考慮される（クロス6年など） | 考慮されないことが多い |
| 業者の選定 | 借主・貸主それぞれで手配 | ビル指定業者の場合がある |
| 工事の範囲 | 内装の補修が中心 | スケルトン戻しを求められることがある |
※住宅の負担区分については「国土交通省 原状回復ガイドラインの解説」をご覧ください。
A工事・B工事・C工事の違い
オフィスビルの工事は、誰が費用を出すかと誰が業者を決めるかで3つに分かれます。 原状回復で金額が膨らみやすいのは、費用はテナント負担なのに業者をオーナーが指定するB工事です。
A工事｜費用：オーナー 業者：オーナー
建物の躯体・共用部・主要設備にかかわる工事。外壁、エレベーター、共用廊下など。テナントの負担はありません。
B工事｜費用：テナント 業者：オーナー指定 ← 金額が膨らみやすい
テナントの要望で行うが、ビル全体の設備に影響する工事。空調の増設、分電盤、防災設備など。業者を選べないため相見積りが取りにくく、金額の妥当性が見えにくくなります。区分がB工事かC工事かで金額が変わるため、工事区分の確認が重要です。
C工事｜費用：テナント 業者：テナント
専有部の内装工事。間仕切り、床・壁の仕上げ、什器など。業者を選べるため、複数社から見積りを取って比較できます。
スケルトン戻しか、居抜きか
店舗や飲食店では、内装をすべて撤去して躯体の状態に戻す「スケルトン戻し」を求められることがあります。 ただし必ず必要とは限りません。次のテナントが決まっていて設備をそのまま使う場合、居抜きで引き渡せることがあり、 そのぶん解体費用がかかりません。
まず契約書の原状回復条項を確認してください。 「スケルトン」と明記されているか、「原状に復する」とだけ書かれているかで、交渉の余地が変わります。 解約予告（6か月前が多い）の時点で貸主・管理会社と協議を始めると、工事範囲を絞れることがあります。
費用の考え方と、抑えるための手順
オフィス・店舗の原状回復は、坪数・用途・スケルトンの要否・ビル指定業者の有無で大きく変わるため、 一律の単価をお示しするのは適切ではありません。現地を確認したうえでお見積りします（見積は無料です）。 そのうえで、費用を抑えるために実務上できることは次の4つです。
1. 契約書の原状回復条項を先に読む
どこまで戻すかが書かれています。ここが出発点です。
2. 工事区分（A・B・C）を確認する
B工事とされているものがC工事にできないか、確認する価値があります。
3. 早めに動く
解約予告の直後から動けば、相見積りも工事の段取りも余裕を持って組めます。
4. C工事は相見積りを取る
業者を選べる範囲は、比較することで適正な金額に近づきます。
よくある質問
Q. オフィスの原状回復は住宅と何が違いますか？
住宅では通常損耗は貸主負担が原則ですが、オフィス・店舗では契約により通常損耗まで借主負担とされるのが一般的です。国土交通省のガイドラインは住宅を対象としており、事業用物件にはそのまま適用されません。
Q. A工事・B工事・C工事の違いは何ですか？
費用と業者選定を誰が行うかの違いです。A工事はオーナーが費用も業者も負担、B工事は費用がテナント・業者はオーナー指定、C工事は費用も業者もテナントです。金額が膨らみやすいのはB工事です。
Q. スケルトン戻しは必ず必要ですか？
契約書の記載によります。次のテナントが決まっていれば居抜きで引き渡せる場合もあります。まず原状回復条項を確認し、早めに貸主・管理会社と協議することで解体費用を抑えられることがあります。
Q. どのくらい前から準備すればよいですか？
解約予告は6か月前とされていることが多く、工事も坪数により数日〜数週間かかります。指定業者がある場合は相見積りが取りにくいため、契約内容の確認と見積取得は早めに行ってください。
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