修繕工事業者の選び方｜失敗しない5つのポイントと費用の目安
賃貸物件の修繕工事は「どの業者に、いつ、何を頼むか」で費用も入居者満足度も大きく変わります。
入居中修繕・退去時修繕・予防修繕の違いから業者選びのチェックポイントまで、
原状回復工事の専門会社スム住むが分かりやすく解説します。
修繕工事とは？賃貸物件における3つの種類
賃貸物件の修繕工事とは、建物や室内の設備・内装に生じた不具合を直し、物件の価値と住み心地を維持するための工事の総称です。実施するタイミングによって大きく「入居中修繕」「退去時修繕（原状回復工事）」「予防修繕」の3つに分けられ、それぞれ目的も、費用負担の考え方も、業者に求められる対応も異なります。まずはこの3種類を整理しておくと、業者選びの判断がぐっとしやすくなります。
入居中修繕｜住んでいる間の不具合対応
入居中修繕は、入居者が生活している間に発生した不具合に対応する工事です。水栓の水漏れ、給湯器やエアコンの不調、建具の立て付け不良、クロスの部分的な補修などが代表例です。入居者が在宅する中での作業になるため、日程調整や丁寧な養生、生活動線への配慮など、空室での工事とは異なる気配りが求められます。また、水漏れのような不具合は放置すると下地や階下にまで被害が広がるため、対応スピードがそのまま被害の大きさと入居者満足度を左右します。
退去時修繕（原状回復工事）｜次の入居者を迎える準備
退去時修繕は、入居者の退去後に行う原状回復工事です。壁紙（クロス）や床材の張替え、設備の補修、ハウスクリーニングなどを行い、次の募集に向けて室内を整えます。退去時修繕では「どこまでが借主負担で、どこからが貸主負担か」という負担区分の整理が重要で、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に基づいた判断が求められます。この点は原状回復ガイドラインの解説ページで詳しく説明しています。
予防修繕｜不具合が起きる前の計画的なメンテナンス
予防修繕は、不具合が表面化する前に計画的に行う修繕です。使用年数が長くなった設備の計画的な交換や、劣化が見え始めた箇所の早期補修などが該当します。突発的な故障対応は緊急手配になりがちで費用もかさみやすいのに対し、予防修繕は工事時期をコントロールできるため、支出を平準化しながら物件の資産価値を維持できるのがメリットです。
※負担区分は賃貸借契約の内容や損耗の原因により個別に判断されます。詳しくはガイドライン解説をご覧ください。
修繕工事の主な内容と費用相場
業者を比較する前に、代表的な修繕工事の費用感を把握しておきましょう。相場を知らないまま見積もりを受け取ると、金額が妥当かどうか判断できません。以下はスム住むの公式料金（税込・目安）です。実際の金額は物件の状態や施工数量によって変わるため、正式には現地確認のうえでのお見積もりとなります。
退去後の原状回復をまとめて依頼する場合は、間取り別のパッケージ料金（ワンルーム45,000円〜、1LDK128,000円〜など）もご用意しています。間取りごとの詳しい料金と工期は料金表ページを、費用相場の考え方は原状回復工事の費用相場の解説をご覧ください。
失敗しない修繕工事業者の選び方5つのポイント
修繕工事の仕上がりと費用は、業者選びの段階でほぼ決まります。金額の安さだけで選ぶと「追加費用を後から請求された」「仕上がりが粗く再工事になった」といった失敗につながりかねません。ここでは、賃貸物件の修繕を依頼する際に必ず確認したい5つのポイントを紹介します。
ポイント1 賃貸物件の修繕実績と専門知識があるか
賃貸物件の修繕には、一般的なリフォームとは異なる知識が必要です。特に退去に伴う工事では、国土交通省のガイドラインに基づく貸主・借主の負担区分や、壁紙・クッションフロアの耐用年数6年といった経過年数の考え方を理解している業者でなければ、敷金精算のトラブルに発展するおそれがあります。賃貸分野での施工実績がどれだけあるか、負担区分の相談に乗れるかを確認しましょう。スム住むは年間9,787件の退去対応実績があり、賃貸特有の事情を踏まえた提案が可能です。
ポイント2 見積もりの内訳が明確か
「工事一式 ◯◯円」というざっくりした見積もりしか出さない業者は避けたほうが無難です。信頼できる業者の見積もりは「クロス張替え ◯㎡ × 単価◯円」のように数量と単価が明記されており、どの工事にいくらかかるのかが誰でも検証できます。また、解体してみないと分からない下地の傷みなど、追加費用が発生し得る条件が事前に書面で説明されているかも重要な判断材料です。
ポイント3 対応スピードと連絡体制
入居中の水漏れや設備故障は、対応が1日遅れるだけで被害が拡大し、入居者の不満にも直結します。問い合わせから見積もり・着工までどのくらいかかるか、緊急時に連絡が取りやすい体制かは必ず確認しましょう。退去後の工事でも、工期が延びればその分だけ空室期間が延び、家賃収入の機会損失になります。見積もりの返答が早い業者は、工事の段取りも良い傾向があります。
ポイント4 対応範囲が広くワンストップで頼めるか
クロスは内装業者、水回りは設備業者、清掃はクリーニング業者と別々に手配すると、日程調整の手間が増えるうえ、それぞれに出張費や管理コストがかかり割高になりがちです。内装・設備・クリーニングまで一括で任せられる業者なら、窓口が一つで済み、工程もまとめて管理してもらえます。あわせて、自社の物件所在地が対応エリアに含まれているかも確認しましょう。修繕工事と内装工事の違いについてはこちらの解説記事も参考になります。
ポイント5 工事後の保証・アフター対応
工事直後はきれいに見えても、後日クロスの浮きや建付けの不具合が見つかることがあります。施工後に不具合があった場合の補修対応（保証）の有無と期間、作業中に物件や近隣へ損害を与えた場合の対応方針は、契約前に確認しておきたい項目です。口頭の説明だけでなく、見積書や契約書に条件が明記されているかどうかで、その業者の誠実さが分かります。原状回復に関する業者選びの詳しい視点は原状回復業者の選び方でも解説しています。
修繕工事の費用を抑える5つのコツ
修繕費用は工夫次第で無理なく抑えられます。ただし「安かろう悪かろう」の業者に頼んで再工事になれば、かえって高くつきます。品質を落とさずに総額を下げる、実務的な5つのコツを紹介します。
- 複数箇所をまとめて依頼する
小さな修繕を1件ずつ頼むと、そのたびに出張費や職人の手配コストがかかります。気になる箇所をリスト化して一度に依頼すれば、同じ職人が同じ日に対応でき、1箇所あたりの単価を下げられます。 - 不具合は放置せず早めに相談する
水漏れを放置すれば下地や階下まで被害が広がり、クロスの浮きを放置すれば張替え範囲が広がります。初期のうちに部分補修で済ませることが、結果的に最も安上がりです。 - 相見積もりは総額でなく内訳で比較する
複数社から見積もりを取る場合は、総額の安さだけでなく、数量・単価・工事範囲を並べて比較しましょう。総額が安く見えても数量が過小に見積もられていて、着工後に追加請求されるケースがあります。 - 予防修繕を計画化して突発コストを減らす
緊急対応は割高になりがちです。設備の使用年数や劣化状況を把握し、計画的に予防修繕を行うことで、突発的な出費を減らし支出を平準化できます。 - 負担区分をガイドラインに基づいて正しく整理する
退去に伴う修繕では、借主負担にできる範囲を正しく整理することが実質的なコスト削減になります。借主負担となる場合も「善管注意義務違反箇所を含む最小施工単位」が原則であり、壁紙は耐用年数6年で残存価値が考慮されます。適正な負担区分の整理は敷金精算トラブルの防止にもつながります。詳しくは原状回復トラブル対処法をご覧ください。
スム住むの入居中修繕サービス
スム住むは、原状回復工事・退去立会代行を中心に、入居中修繕・内装工事・ハウスクリーニングまでを手がける賃貸物件専門のサービスです。管理会社・オーナー様からのご依頼を中心に、東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木の関東7県全域に対応しています。
見積無料・最短即日対応
お見積もりは無料、最短即日で対応します。入居者様からの急な不具合連絡にもスピーディーに動けるため、被害の拡大と入居者様の不満を最小限に抑えられます。
入居中から退去までワンストップ
入居中の小さな修繕から、退去時の原状回復工事、ハウスクリーニングまで窓口一つで完結。業者ごとの手配や日程調整の手間がなくなります。
年間9,787件の退去対応実績
賃貸物件を専門に扱ってきた豊富な実績をもとに、ガイドラインに沿った負担区分の整理を含め、管理会社・オーナー・入居者の三者に透明性の高いプロセスをご提供します。
退去立会代行が完全無料
原状回復工事をご依頼いただく場合、退去立会代行を完全無料で承ります。立会から工事、精算資料の整理までまとめてお任せいただけます。詳しくは退去立会代行の完全ガイドをご覧ください。
よくある質問
Q. 賃貸物件の修繕工事はどこに依頼すればよいですか？
A. 入居者の方は、まず管理会社または大家さんに連絡するのが基本です。設備の故障など貸主負担となる修繕を入居者が勝手に手配すると、費用を精算できないおそれがあります。一方、管理会社・オーナー様ご自身が手配する場合は、賃貸物件の修繕に慣れた専門業者へ直接依頼すると、スピードとコストの両面で有利になるケースが多くあります。スム住むは管理会社・オーナー様を中心に、入居中修繕から退去時の原状回復工事までワンストップで対応しています。
Q. 入居中の修繕費用は貸主と借主のどちらが負担しますか？
A. 経年劣化や通常の使用によって生じた設備の故障・不具合の修繕は、貸主（オーナー）負担が原則です。2020年4月施行の改正民法621条でも、賃借人は通常損耗と経年変化について原状回復義務を負わないことが明文化されています。一方、入居者の故意・過失や善管注意義務違反（結露を放置したことによるカビ等）が原因の場合は、借主負担となるのが原則です。個別のケースは賃貸借契約書の特約も含めて確認が必要です。
Q. 小さな修繕でも見積もりを依頼できますか？
A. はい、ご依頼いただけます。スム住むはお見積もり無料・最短即日対応で、クロスの部分補修や建具の調整といった小規模な修繕からご相談を承っています。ただし、小さな工事を1件ずつ依頼するより、複数箇所をまとめて依頼したほうが出張費や人件費の面で割安になるのが一般的です。気になる箇所をリストにしてまとめてご相談いただく方法をおすすめします。対応エリアは東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木の関東7県全域です。
まとめ｜修繕工事は「賃貸に強い業者」を選ぶことが最大のコスト対策
賃貸物件の修繕工事は、入居中修繕・退去時修繕・予防修繕の3種類に整理でき、それぞれ求められる対応が異なります。業者選びでは「賃貸物件の実績と専門知識」「見積もりの明確さ」「対応スピード」「ワンストップの対応範囲」「保証・アフター対応」の5点を確認することで、費用と品質の両面で失敗を避けられます。
スム住むは年間9,787件の退去対応実績を持つ賃貸物件専門のサービスとして、入居中の小さな修繕から退去時の原状回復工事まで、関東7県全域でワンストップ対応しています。お見積もりは無料・最短即日対応ですので、まずはお気軽にご相談ください。