原状回復工事の費用相場【2026年版】間取り別料金表・単価表・地域別の目安

賃貸物件の退去後に発生する原状回復工事。「いくらかかるのが適正なのか」「見積書の単価は妥当なのか」は、管理会社様・オーナー様に共通する悩みです。本記事では、年間9,787件の退去対応実績を持つスム住むが、間取り別の費用相場、工事別の単価表、東京23区から埼玉・千葉・北関東までの地域別の相場感、見積もりの内訳例、費用を安く抑える方法、工期の目安までを一つのページにまとめて解説します。

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目次

1. 間取り別の費用相場（料金表）
2. 工事別の単価表
3. 地域別の相場感（東京23区・横浜川崎・埼玉・千葉・北関東）
4. 市区別の原状回復工事ページ一覧
5. 見積もりの内訳例と見方
6. 原状回復工事の費用を安く抑える方法
7. 工期の目安と発注から完了までの流れ
8. よくある質問

間取り別の費用相場（料金表）

まず全体像として、間取り別のパッケージ料金をご覧ください。以下はスム住むの公式料金表（税込・目安）で、壁紙や床材の張替え、ハウスクリーニングなど標準的な原状回復工事一式を想定した金額です。実際の費用は損耗の程度・施工範囲によって変動しますが、予算取りの基準として活用いただけます。

パッケージ料金に含まれる工事内容

標準的な原状回復のパッケージは、壁紙（クロス）の張替え・補修、床材（クッションフロアやフローリング）の補修・張替え、そして室内全体のハウスクリーニングを軸に構成されます。和室のある物件では畳表替えや襖張替え、エアコン付き物件ではエアコンクリーニングを物件の状態に応じて組み合わせます。次の入居者を迎えられる状態に仕上げることがゴールなので、「どこまでやるか」を立会時に確定させることが、過不足のない発注につながります。

費用が変動する主な要因

同じ間取りでも金額に幅が出るのは、次のような要因があるためです。第一に損耗の程度です。長期入居で壁紙全面の張替えが必要なケースと、部分補修とクリーニングで済むケースでは総額が大きく変わります。第二に床材の種類で、フローリングはクッションフロアより単価が高いため、同じ面積でも費用が上がります。第三に設備の状態です。エアコンや水回りの汚れが強い場合はクリーニング項目が追加されます。

1LDK・2LDKの費用については、それぞれ詳しく解説した個別ページもご用意しています。1LDKの原状回復費用、2LDKの原状回復費用も併せてご覧ください。

工事別の単価表

見積書の妥当性を判断するには、工事項目ごとの単価を知っておくことが近道です。以下はスム住むの工事別単価表（税込・目安）です。管理会社様が他社見積もりと比較する際のベンチマークとしてもお使いいただけます。

単価表を使うときの3つの注意点

1つ目は施工数量の確認です。単価が適正でも、数量が過大に計上されていれば総額は膨らみます。壁紙なら「張替え面積が実際の壁面と合っているか」を図面や現地写真と照らし合わせて確認しましょう。2つ目は最小施工単位の考え方です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、借主に負担を求める場合も善管注意義務違反箇所を含む最小施工単位（壁1面分など）が原則とされており、一部の汚損を理由に部屋全体の張替え費用を全額請求するのは不当なケースがあります。

3つ目は経過年数の考慮です。壁紙（クロス）やクッションフロアは耐用年数6年とされ、6年経過で残存価値1円まで減価します。入居者負担分の精算では、この経過年数を反映しないと過大請求となるおそれがあります。詳しくは原状回復ガイドライン完全解説をご覧ください。

なお、素材によって経過年数の扱いは異なります。フローリングは部分補修の場合、経過年数を考慮しないのが原則です。また畳表や襖紙は消耗品として扱われ、こちらも経過年数は考慮されません。「クロスと同じ感覚で減価させる」「逆に減価すべきクロスを満額請求する」といった誤りは精算トラブルの典型例なので、素材ごとのルールを押さえておきましょう。

地域別の相場感（東京23区・横浜川崎・埼玉・千葉・北関東）

原状回復工事の費用は、地域によっても傾向が異なります。一般に、都心部ほど職人の人件費や駐車場代・搬入コストが上乗せされやすく、郊外はその分落ち着いた水準になりやすい、というのが業界全体の傾向です。スム住むは関東7県（東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木）全域を上記の料金表を基準に対応しており、地域による極端な価格差なくご依頼いただけます。以下では各エリアの特徴を整理します。

東京23区

単身者向けのワンルーム・1Kが多く、1件あたりの工事規模は小さい一方、人件費や車両コストが高く、エレベーターのない物件や駐車スペース確保が難しい立地では諸経費が上振れしやすいエリアです。回転率の高い単身物件では、空室期間を短くするためのスピード施工が費用対効果を左右します。詳しくは東京都の原状回復ページをご覧ください。

横浜・川崎（神奈川県）

横浜市・川崎市は東京都心に準じた相場感になりやすいエリアです。駅近の単身物件から郊外のファミリー向けまで物件タイプの幅が広く、間取り・広さによって総額が大きく変わります。タワーマンション等では搬入経路や養生のルールが厳格な場合があり、その分の手間が見積もりに反映されることがあります。神奈川県の原状回復ページで詳しく解説しています。

埼玉県（さいたま市・川口市・越谷市など）

さいたま市・川口市・越谷市・川越市・所沢市など東京近郊の市部は、都心と比べると人件費・諸経費がやや落ち着く傾向にあります。一方でファミリー向けの2DK〜3LDKの比率が高く、施工面積が広い分、1件あたりの総額は間取り次第で都心の単身物件を上回ることも珍しくありません。埼玉県の原状回復ページもご参照ください。

千葉県（松戸市・柏市・船橋市など）

松戸市・柏市・船橋市・市川市など常磐線・総武線沿線は賃貸需要が厚く、原状回復工事の件数も多いエリアです。埼玉県と同様、都心よりコストが落ち着きやすい一方でファミリー物件の広さがあるため、壁紙・床の施工数量をきちんと精査することが総額を抑えるポイントになります。千葉県の原状回復ページで地域事情を解説しています。

北関東（群馬・茨城・栃木）

北関東は人件費水準が都心より低い傾向がある一方、対応できる業者の数が限られ、遠方からの出張費が加算されて割高になるケースもあります。スム住むは群馬県・茨城県・栃木県を含む関東7県全域に対応していますので、北関東の物件もまとめてご相談いただけます。

市区別の原状回復工事ページ一覧

主要な市区ごとに、対応内容や地域事情をまとめた原状回復工事の個別ページをご用意しています。物件の所在地に近いページをご覧ください。

東京23区

埼玉県

千葉県

神奈川県

上記にない市区も、県ページ（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県）からご確認いただけます。関東7県全域で対応しています。

見積もりの内訳例と見方

実際の見積書は「単価×数量」の積み上げで構成されます。ここでは、損耗が比較的軽い1K（25㎡）を想定した計算例をご紹介します。上の単価表の金額をそのまま当てはめたものなので、見積書を読むときの練習台としてご活用ください。

この例では、1Kのパッケージ料金65,000円〜とおおむね整合する金額に収まります。あくまで計算例であり、実際は損耗の範囲・床材の種類・設備の状態で増減しますが、「どの項目に・どれだけの数量が・いくらの単価で」計上されているかを分解して読むことが、見積もり精査の基本です。

見積書には、工事項目のほかに養生費（共用部やエレベーターの保護）や廃材処分費、諸経費といった項目が計上されることもあります。これら自体は必要な経費ですが、「一式」表記で金額の根拠が見えない項目が多い見積書は要注意です。内訳の説明を求めたときに、根拠を明確に答えられる業者かどうかも、信頼性を見極める材料になります。

なお、オーナー様・管理会社様の立場では、工事費用の総額だけでなく「そのうちどこまでを入居者負担として精算できるか」の切り分けも重要です。経年劣化・通常損耗（日照による壁紙の変色、家具の設置跡など）は貸主負担、故意・過失によるもの（タバコのヤニ、ペットの傷、結露放置によるカビなど）は借主負担というのがガイドラインの原則です。敷金精算の実務は敷金精算書の書き方・テンプレートで詳しく解説しています。

原状回復工事の費用を安く抑える方法

同じ工事内容でも、発注の仕方によって総額は変わります。実務で効果の大きい方法を5つご紹介します。

1. 相見積もりで単価と数量を比較する：複数社の見積書を並べると、単価の妥当性だけでなく数量の過大計上にも気づけます。比較の基準として上の単価表をご活用ください。
2. 退去立会と工事を一括で依頼する：立会と工事を別会社に頼むと、その間に中間マージンや伝達ロスが発生しがちです。スム住むは原状回復工事をご依頼いただく場合、退去立会代行が完全無料です。
3. 最小施工単位で発注する：汚損箇所を含む壁1面分の張替えなど、必要な範囲に絞った発注が原則です。全面張替えが本当に必要かを現地写真で確認しましょう。
4. 入居中修繕でダメージを小さいうちに直す：結露やカビ、設備の不具合は放置するほど退去時の工事範囲が広がります。スム住むは入居中修繕にも対応しています。
5. 負担区分を正しく精算する：経過年数（クロスは6年で残存価値1円）や通常損耗の扱いを踏まえて精算すれば、貸主・借主双方にとって公平でトラブルの少ない退去になります。

より詳しいコスト削減のテクニックは原状回復費用を安くする方法で、業者選びの視点は原状回復業者の選び方でそれぞれ解説しています。

工期の目安と発注から完了までの流れ

工期の目安は、ワンルームで1日、1Kで1〜2日、1DK・1LDKで2日、2DKで2〜3日、2LDKで3日、3LDKで3〜4日、4LDK以上で4日〜です（いずれも標準的な内容の場合）。オーナー様にとって原状回復の工期は空室期間、つまり家賃収入に直結します。退去から次の入居募集までの日数を短くするには、退去立会の段階で工事範囲を確定させ、そのまま発注につなげる段取りが効果的です。

一般的な流れは、①退去立会・室内状態の確認 → ②見積もり提示 → ③発注・日程調整 → ④施工 → ⑤完了確認・引き渡し、の5ステップです。スム住むでは見積もりは無料、最短即日で対応しており、立会から施工までワンストップでお任せいただけるため、伝達ロスによる工期の間延びが起きにくいのが特長です。

スケジュールを組むうえでは時期の見極めも大切です。一般に、進学・就職・転勤が重なる年度末（1〜3月）は退去が集中し、職人の予約が取りにくくなる傾向があります。この時期に退去が見込まれる物件は、退去予告を受けた段階で早めに業者へ相談し、立会と施工の日程を先に押さえておくと、空室期間のロスを最小限にできます。

退去立会の実務や代行サービスの詳細は退去立会代行 完全ガイドをご覧ください。

よくある質問