原状回復を安くする10の方法
費用が高くなる仕組みと交渉のコツを専門業者が解説
原状回復の費用は、仕組みを知っているかどうかで大きく変わります。中間マージンや一式見積りで高くなる理由と、今日から実践できる10の対策を、年間9,787件の退去対応実績を持つスム住むがわかりやすく解説します。
無料で見積もりを依頼する原状回復の費用が高くなる仕組み
安くする方法を知る前に、まず「なぜ高くなるのか」を押さえておきましょう。原状回復の費用が相場より膨らむ原因は、大きく3つあります。
原因1：中間マージンの多重構造
賃貸物件の原状回復は、管理会社が窓口となり、リフォーム会社の元請け、その下請け、さらに実際に作業する職人へと発注が流れていく構造になっていることが少なくありません。間に入る会社が増えるほど、それぞれの管理費や紹介料が工事代金に上乗せされます。実際に手を動かす職人に支払われる金額は同じでも、依頼者が支払う総額は経由する会社の数だけ膨らんでいくのです。
原因2：「一式見積り」の不透明さ
「クロス張替え工事 一式 ◯◯円」のように、単価と数量が書かれていない見積書では、その金額が妥当かどうかを判断できません。本来なら「壁紙張替え 30㎡ × 単価1,000円」のように内訳が示されるべきところを「一式」でまとめられてしまうと、施工範囲が必要以上に広く設定されていたり、割高な単価が使われていたりしても気づけないのです。
原因3：負担区分を知らないまま精算してしまう
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、日照による壁紙の変色や家具の設置跡といった通常損耗・経年変化は貸主（オーナー）負担が原則とされています。この負担区分を知らないと、本来支払う必要のない部分まで含んだ請求をそのまま受け入れてしまうことになります。入居者・オーナーのどちらの立場でも、負担区分の知識は費用を適正化する第一歩です。
そもそもの相場観を身につけたい方は、原状回復の費用相場の解説ページもあわせてご覧ください。
原状回復を安くする10の方法
ここからは、費用を抑えるために実践できる10の方法を、効果の出やすい順に紹介します。1つでも多く取り入れることで、支払額の適正化につながります。
方法1：2〜3社から相見積もりを取る
最も基本で、最も効果が出やすいのが相見積もりです。1社だけの見積もりでは金額の妥当性を判断できませんが、2〜3社を比較すれば単価・数量・施工範囲の違いが見えてきます。極端に高い項目や不要な工事が含まれていないかを確認でき、価格交渉の材料にもなります。比較の際は総額だけでなく、㎡単価と施工範囲をそろえて見比べることがポイントです。
方法2：施工会社に直接依頼する
前述のとおり、間に入る会社が多いほど中間マージンが積み上がります。原状回復を専門とする施工会社に直接依頼すれば、この上乗せ分をカットできます。オーナー様や管理会社様であれば、発注先を専門業者に切り替えるだけで、同じ施工内容でもコスト構造そのものを変えられます。業者選びの視点は原状回復業者の選び方で詳しく解説しています。
方法3：国交省ガイドラインの負担区分を知る
ガイドラインでは、通常の使用による損耗・経年変化は貸主負担、故意・過失や善管注意義務違反による損耗（タバコのヤニ、ペットの傷、結露を放置したカビなど）は借主負担、という原則が示されています。2020年4月施行の改正民法621条でも、通常損耗と経年変化について賃借人は原状回復義務を負わないことが明文化されました。請求内容がこの区分に沿っているかを確認するだけで、過大な負担を避けられます。詳しくは原状回復ガイドライン完全解説をご覧ください。
方法4：経過年数（耐用年数）を主張する
借主負担となる損耗であっても、設備の価値は年数とともに下がるため、ガイドラインでは経過年数に応じて借主の負担割合を減らす考え方が示されています。たとえば壁紙（クロス）の耐用年数は6年で、6年経過すれば残存価値は1円とされます。入居年数が長い場合、この考え方を踏まえるだけで負担額が大きく変わる可能性があります。
方法5：最小施工単位での施工を求める
借主が負担する範囲は、ガイドラインでは「善管注意義務違反箇所を含む最小施工単位」が原則とされています。たとえば壁の一部にキズをつけてしまった場合、負担の対象は壁1面分が目安であり、部屋全体の張替え費用を全額請求されるのは不当なケースがあります。見積もりの施工範囲が損耗箇所に対して広すぎないか、確認してみてください。
方法6：退去前に自分で掃除しておく
退去前の掃除で建物の損耗そのものが消えるわけではありませんが、水回りの水垢やキッチンの油汚れなどを落としておけば、清掃に関わる作業量を減らせるほか、退去立会いの際に「丁寧に使っていた」という心証にもつながります。汚れを放置して固着させてしまうと善管注意義務違反と判断される可能性もあるため、日頃からのこまめな掃除が結果的に費用を抑えることになります。
方法7：繁忙期を避けてスケジュールを組む
1〜3月の引越しシーズンは退去が集中し、施工会社の予約も埋まりやすい時期です。日程の融通が利かないと、割高でもすぐ動ける業者に頼らざるを得なくなります。退去日や工事時期を調整できる場合は、繁忙期を外して余裕を持って依頼することで、業者をじっくり比較でき、日程面の妥協による割高な発注を避けられます。オーナー様にとっても、空室期間の計画が立てやすくなるメリットがあります。
方法8：間取り別パッケージ料金を活用する
工事項目を1つずつ積み上げる見積もりに対し、間取りごとに標準的な施工内容をまとめたパッケージ料金は、総額の見通しが立てやすく、項目の重複や過剰な追加が起こりにくいのが利点です。参考として、スム住むの間取り別パッケージ料金（税込・目安）をご紹介します。
工事単価を含む料金の詳細は料金表でご確認いただけます。
方法9：見積書の内訳を精査する
見積書を受け取ったら、「単価×数量」で計算されているか、施工面積は実際の部屋の広さと合っているか、諸経費の割合は妥当か、同じ作業が別名目で重複計上されていないか、をチェックしましょう。「一式」表記の項目があれば、内訳の明細を出してもらうよう依頼するのが基本です。誠実な業者であれば、内訳の説明を嫌がることはありません。
方法10：敷金精算のルールを知っておく
改正民法622条の2では、敷金の定義と返還義務が明文化されました。賃貸借契約が終了して物件を返還したときに、未払賃料などを差し引いた残額が返還されるのが原則です。また、ハウスクリーニング特約などの特約は、負担内容が具体的に明記され、借主が通常の原状回復義務を超える負担を認識して合意している場合に有効とされています。精算書の見方は敷金精算書の書き方・テンプレートで、返還の流れは敷金返還の解説ページで詳しく説明しています。
マンションと戸建てで違う「安くするポイント」
同じ原状回復でも、マンション（アパート含む）と戸建て賃貸では施工範囲も費用の膨らみ方も異なります。特に戸建ては床面積が広く、屋外まわりも対象になるため、内訳の確認がより重要になります。
戸建ての原状回復を安くしたい場合は、「建物一式」でまとめた見積もりではなく、室内・水回り・屋外といった部位ごとの明細を出してもらうことが第一歩です。そのうえで、庭の草むしりや簡単な清掃など専門技術のいらない部分を退去前に済ませておけば、業者に依頼する範囲そのものを減らせます。また、屋外は日常の風雨による傷みも多く、通常損耗・経年変化にあたる部分は貸主負担が原則という点はマンションと変わりません。
スム住むはマンション・アパート・戸建てのいずれにも対応しています。戸建て特有の広い施工範囲でも、内訳の明確な見積もりを無料でご提示します。
「安すぎる業者」には注意が必要
費用を抑えたい気持ちは当然ですが、相場から極端にかけ離れた安さを打ち出す業者には注意が必要です。「安く見せて後から追加請求する」「施工品質が低く、入居者募集に響く仕上がりになる」「廃材の処理が適正に行われない」といったトラブルにつながるおそれがあるためです。特にオーナー様・管理会社様にとって、原状回復の仕上がりは次の入居者の決まりやすさに直結するため、価格だけで選ぶことはかえって高くつく場合があります。
見極めのポイントは次の4つです。
- 内訳の明示：単価×数量の明細を出せるか。「一式」ばかりの見積書は要注意です。
- 追加費用の条件：どんな場合に追加が発生するのか、事前に書面で示してくれるか。
- 施工実績：原状回復の施工経験が十分にあるか。実績を具体的に説明できるか。
- 対応の誠実さ：質問への回答が明確か。契約を急がせないか。
「安い」と「適正価格」は似ているようで違います。目指すべきは、必要な工事を適正な単価で、透明な内訳とともに発注することです。業者選びの詳しい基準は原状回復業者の選び方にまとめています。
スム住むが適正価格でご提供できる理由
スム住むは、東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木の関東7県で原状回復工事と退去立会代行を行う専門サービスです。年間9,787件の退去対応実績に基づき、次の理由で適正価格をご提供しています。
1. 専門業者への直接依頼で中間マージンを挟まない
原状回復工事の専門会社であるスム住むに直接ご依頼いただくことで、複数の会社を経由することによるマージンの上乗せがない、シンプルな価格構造でご提案できます。
2. 間取り別パッケージ料金で総額が読みやすい
ワンルーム45,000円〜など、間取りごとの目安料金を公開しています。事前に総額の見通しが立つため、予算計画が立てやすくなります。
3. 退去立会代行が完全無料（原状回復工事をご依頼の場合）
通常は費用のかかる退去立会いを、原状回復工事とセットで完全無料で代行します。立会いから工事までワンストップのため、手配の手間もかかりません。
4. 見積無料・最短即日対応、三者に透明なプロセス
お見積もりは無料で、最短即日で対応します。管理会社・オーナー・入居者の三者に透明性の高い退去プロセスを重視しており、内訳の明確な見積書をご提示します。
東京都内の対応エリアは東京都の原状回復ページで、退去立会代行の詳細は退去立会代行 完全ガイドでご案内しています。
よくある質問
Q. 原状回復の費用は交渉で安くなりますか？
A. 根拠のある協議であれば減額につながる余地があります。国土交通省のガイドラインでは、通常損耗・経年変化は貸主負担が原則とされ、壁紙などは経過年数に応じて借主の負担割合が小さくなる考え方が示されています。感情的な値引き要求ではなく、負担区分・経過年数・最小施工単位という3つの根拠を示して話し合うことが大切です。
Q. 戸建ての原状回復はなぜマンションより高くなりやすいのですか？
A. 戸建ては床面積が広いうえ、庭・外壁まわり・雨樋・カーポートなど屋外の確認箇所が多く、施工範囲がマンションの専有部より広くなりがちだからです。部位ごとの内訳が分かる見積もりを取り、庭の手入れなど自分で対応できる部分を事前に済ませておくことで、費用を抑えやすくなります。
Q. 東京で安い原状回復業者を探すコツはありますか？
A. 2〜3社から相見積もりを取り、単価と数量が明記された内訳書を出せる専門業者を選ぶことがポイントです。仲介を挟まず施工会社に直接依頼すれば、中間マージンの上乗せを避けられます。スム住むは東京を含む関東7県に対応し、見積無料・年間9,787件の退去対応実績があります。
まとめ：仕組みを知れば、原状回復は安くできる
原状回復の費用が高くなる主な原因は、中間マージンの多重構造、一式見積りの不透明さ、そして負担区分の知識不足でした。裏を返せば、相見積もりで比較する、専門業者に直接依頼する、ガイドラインの原則（通常損耗は貸主負担・経過年数の考慮・最小施工単位）を踏まえて内訳を精査する、という基本を押さえるだけで、費用は適正な水準に近づきます。
一方で、極端に安い業者には追加請求や品質面のリスクもあります。「安さ」ではなく「透明な内訳と適正価格」を基準に選ぶことが、結果的にいちばんの節約になります。まずは無料見積もりで、現在の金額が妥当かどうかを確かめてみてください。
原状回復の費用、まずは無料でお見積もりします
見積無料・最短即日対応・退去立会代行も無料（工事ご依頼時）
関東7県対応｜年間9,787件の退去対応実績
受付時間：平日9:00〜18:00