原状回復の費用相場【2026年版】
間取り別料金表と工事単価を徹底解説

間取り別の原状回復費用相場（料金表）

賃貸物件の原状回復費用は、間取り（広さ）によって大きく変わります。まず全体感をつかんでいただくために、スム住むが実際に提供している間取り別パッケージ料金（税込・目安）をご紹介します。壁紙の張替えやハウスクリーニングなど、退去後に必要となる標準的な工事をまとめた料金です。

上記はあくまで標準的な損耗を想定した目安です。タバコのヤニによる全面的な黄ばみや臭い、ペットによる傷や臭い、結露を放置したことによる広範囲のカビなどがある場合は、施工範囲が広がるぶん費用も上がります。逆に、入居期間が短く損耗が少ない場合は、クリーニングと部分補修だけで済み、目安より安くなるケースもあります。

単身向け（ワンルーム〜1DK）は10万円未満に収まることが多く、ファミリー向け（2LDK〜3LDK）は20万円台からが一つの目安です。より詳しい料金の内訳は料金表ページをご覧ください。1LDK・2LDKについては、1LDKの費用解説・2LDKの費用解説で個別に深掘りしています。

原状回復工事の単価表（工事内容別）

パッケージ料金だけでなく、「壁紙だけ張り替えたい」「水回りのクッションフロアだけ交換したい」といった部分的な工事のご依頼も可能です。見積書の妥当性を判断するうえでも、工事内容ごとの単価を知っておくことが最も役立ちます。スム住むの工事単価（税込・目安）は以下のとおりです。

単価に幅があるのは、使用する材料のグレードや下地の状態、施工面積によって変わるためです。たとえば壁紙は、量産品クロスか機能性クロス（防カビ・消臭など）かで単価が変わりますし、下地のボードに補修が必要な場合は別途費用がかかることがあります。

手元に見積書がある方は、この単価表と照らし合わせてみてください。単価が大幅に高い項目や、施工面積（㎡数）が実際の部屋の広さに対して不自然に大きい項目があれば、内訳の説明を求めるべきサインです。詳しくは後述の見積書のチェックポイントで解説します。

誰がいくら払う？原状回復費用の負担区分

原状回復費用を考えるとき、「総額いくらか」と同じくらい重要なのが「そのうち誰がいくら負担するのか」です。2020年4月施行の改正民法621条では、賃借人（入居者）は「通常の使用収益によって生じた損耗」と「経年変化」については原状回復義務を負わないことが明文化されました。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版・2011年8月）も同じ考え方を示しています。

貸主負担と借主負担の具体例

経過年数の考慮で借主負担はさらに減る

借主負担となる損耗であっても、設備や内装材の経過年数に応じて負担額は減額されるのが原則です。壁紙（クロス）とクッションフロアの耐用年数は6年とされており、6年経過すると残存価値は1円まで下がります。つまり、入居から6年以上経った部屋の壁紙をタバコのヤニで汚してしまった場合でも、借主が張替え費用の全額を負担する必要はないというのがガイドラインの考え方です。

一方で、フローリングの部分補修は経過年数を考慮しません。また、畳表や襖紙は消耗品として扱われ、こちらも経過年数は考慮されません。素材によってルールが異なる点に注意が必要です。

負担範囲は「最小施工単位」が原則

借主が負担する場合の範囲は、「善管注意義務違反箇所を含む最小施工単位」が原則です。たとえば壁の一部にシミをつけてしまった場合、負担すべきは原則としてその壁一面分の張替え費用であり、部屋全体の張替え費用を全額請求されるのは不当なケースがあります。

見積り内訳の実例（1LDKの積算例）

相場表だけではイメージしにくいので、具体的な積算例をご紹介します。以下は、1LDK（約45㎡）で「LDKと洋室の壁の一部にクロスの汚損、洗面・トイレのクッションフロアに傷みがあり、全体のクリーニングを行う」ケースを想定し、前掲のスム住むの工事単価表から積算した一例です（実際の案件ではなく、単価表にもとづくモデルケースです）。

このモデルケースでは合計97,000円となりました。壁紙をすべて張り替えるフルリフォームに近い内容になれば、1LDKのパッケージ料金である128,000円〜に近づいていきます。逆に、クロスの汚損がなくクリーニングだけで済めば、費用は大きく下がります。

注目していただきたいのは、内訳が「数量 × 単価」で明示されている点です。適正な見積書は、どの部屋のどの面を何㎡施工するのかが分かる形になっています。「原状回復工事一式 ◯◯円」とだけ書かれた見積書では妥当性を検証できないため、必ず内訳の提示を求めましょう。工事費用のより詳しい解説は原状回復工事の費用相場（詳細版）もあわせてご覧ください。

原状回復費用を安く抑える7つの方法

「原状回復を安くしたい」というご相談は、オーナー様・管理会社様・入居者様のいずれからも多くいただきます。立場を問わず有効な、費用を適正化するための7つの方法をご紹介します。

1. 相場と単価を知り、見積書と照合する

最も基本で、最も効果的な方法です。本ページの間取り別相場と工事単価表を手元に置き、受け取った見積書の単価・数量と見比べてください。相場から大きく外れた項目が見つかれば、その項目だけでも交渉や再見積もりの余地があります。

2. 複数社から相見積もりを取る

同じ工事内容でも、業者によって単価や諸経費は異なります。2〜3社から見積もりを取って比較すれば、適正価格が自然と見えてきます。その際は総額だけでなく、㎡数と単価の内訳ベースで比較することが重要です。業者選びの基準は原状回復業者の選び方で詳しく解説しています。

3. 最小施工単位での発注を徹底する

前述のとおり、借主負担の範囲は「損耗箇所を含む最小施工単位」が原則です。壁一面の汚損に対して部屋全体のクロス張替えを前提とした見積もりになっていないか確認しましょう。たとえばクロス張替えは単価800円〜1,200円/㎡ですから、壁一面（約6㎡）なら6,000円前後で済む計算です。全面張替えとの差は非常に大きくなります。

4. 経過年数・耐用年数の考慮を確認する

壁紙・クッションフロアは耐用年数6年で、経過とともに借主の負担割合は減っていきます。入居年数が長い場合、この考慮が見積もりや精算に反映されているかどうかで負担額が大きく変わります。精算書の作り方は敷金精算書の書き方・テンプレートで無料テンプレート付きで解説しています。

5. 通常損耗・経年変化を借主負担に含めない

日照による変色や家具の設置跡など、本来貸主負担となる項目が借主請求に含まれていると、トラブルの原因になります。オーナー様・管理会社様にとっても、負担区分を明確にした透明性の高い精算は、入居者とのトラブル防止と物件の評判維持につながります。トラブルになってしまった場合の対処は原状回復トラブル対処法をご覧ください。

6. 退去立会いと工事をまとめて依頼する

退去立会いと原状回復工事を別々の会社に頼むと、それぞれに費用や手間がかかります。スム住むでは、原状回復工事をご依頼いただく場合、退去立会代行を完全無料でご利用いただけます。立会いの時点で損耗箇所と負担区分を専門スタッフが確認するため、工事範囲のムダも発生しにくくなります。詳しくは退去立会代行 完全ガイドをご覧ください。

7. 入居中の不具合を放置しない

結露や水漏れ、飲みこぼしなどを放置すると、カビやシミが拡大して「手入れを怠った過失」と評価され、借主負担の範囲が広がります。入居中にこまめに対処しておくことが、結果的に退去時の費用を最も確実に抑えます。オーナー様・管理会社様であれば、入居中修繕の体制を整えておくことで退去時の工事規模を小さくできます。

さらに詳しい節約テクニックは原状回復費用を安くする方法まとめで解説しています。

原状回復の見積書チェックポイント

見積書を受け取ったら、金額の大小を見る前に、次の6点を順番に確認してください。これだけで見積もりの妥当性はかなりの精度で判断できます。

これらのポイントに1つでも不明点があれば、遠慮なく発行元に質問してください。誠実な業者であれば、根拠を示して説明できるはずです。説明を渋る、内訳を出さない、といった対応が見られる場合は、相見積もりで他社と比較することをおすすめします。

原状回復工事の坪単価・㎡単価の見方

オフィスや店舗の原状回復では「坪単価」で語られることが多い一方、住宅の原状回復は「㎡単価 × 施工面積」または「間取り別パッケージ」で見積もるのが一般的です。1坪は約3.3㎡ですので、坪単価表記の見積もりを受け取った場合は、3.3で割れば㎡単価に換算して比較できます。

参考として、スム住むの㎡単価を坪単価に換算すると次のようになります（1坪＝約3.3㎡で計算した目安です）。壁紙（クロス）張替えは800円〜1,200円/㎡ですから坪あたり約2,600円〜4,000円、クッションフロア張替えは2,500円〜3,500円/㎡で坪あたり約8,300円〜11,600円、フローリング張替えは4,500円〜8,000円/㎡で坪あたり約14,900円〜26,400円に相当します。

また、間取り別パッケージ料金を広さで割ると、部屋全体の原状回復は概ね1,800円〜4,000円/㎡（坪あたり約6,000円〜13,000円）のレンジに収まります。たとえばワンルーム（20〜25㎡）で45,000円〜なら約1,800円〜2,250円/㎡、1LDK（40〜50㎡）で128,000円〜なら約2,560円〜3,200円/㎡という計算です。広い間取りほど水回り設備や居室数が増えるため、単純な面積比例にはならない点も覚えておくと見積もりを読み解きやすくなります。

注意したいのは、「坪単価◯◯円〜」という広告表記だけでは総額が分からないことです。最終的な費用は、損耗の程度・施工範囲・材料グレードで決まります。坪単価や㎡単価は比較のモノサシとして使いつつ、必ず現地調査にもとづく正式見積もりで総額を確認しましょう。スム住むでは現地調査・お見積もりを無料で承っています。

原状回復の費用に関するよくある質問

そのほかのご質問はよくある質問ページにまとめています。

あわせて読みたい関連ページ

参考資料：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（国土交通省公式サイト）