塗装工事（内装塗装）の料金と対応範囲
賃貸物件の壁・天井・建具の塗装は、原状回復工事の中でも依頼の多い工事のひとつです。このページでは、内装塗装の対応範囲、料金が「要見積もり」となる理由、原状回復ガイドラインにおける貸主・借主の負担区分との関係、施工の流れ、よくある依頼パターンまで、年間9,787件の退去対応実績を持つスム住むが管理会社様・オーナー様の実務目線でご案内します。
無料で見積もりを依頼する塗装工事（内装塗装）の対応範囲
スム住むの塗装工事は、原状回復工事のプロフェッショナルが担当する内装塗装です。壁紙（クロス）張替えとは異なり、塗料を使って仕上げる箇所が対象で、賃貸物件では次のような部位のご依頼が多くあります。
このように塗装工事は、壁紙のように表面材ごと張り替えるのではなく、既存の下地を活かして塗料で仕上げ直す工事です。下地の状態によっては、クロス張替えのほうが仕上がりの安定性やコストの面で適している場合もあるため、スム住むでは現地調査のうえ、塗装とクロス張替えのどちらが適しているかもあわせてご提案しています。壁紙の張替え費用については内装工事の費用相場で単価表を掲載していますので、あわせてご確認ください。
塗装工事の料金について（要見積もり）
塗装工事の料金は、次のような要素によって現場ごとに大きく変わるため、物件の状態により要見積もりとなります。あらかじめ一律の単価を提示できないのは、塗装が下地の状態に強く左右される工事だからです。
① 施工範囲
壁1面だけの部分補修か、天井まで含めた部屋全体かで、必要な塗料の量と作業時間が変わります。
② 下地の状態
クラック（ひび割れ）やカビ、油汚れがある場合は下地補修や下塗りの工程が増え、費用に影響します。
③ 色数・塗り回数
下塗り・中塗り・上塗りの回数や、複数色を塗り分ける場合は工程が増え、費用に反映されます。
④ 養生の範囲
床・家具・設備を汚さないための養生シート施工の範囲も、作業量として費用に含まれます。
そのため、スム住むでは塗装工事について具体的な単価表を公開するのではなく、現地調査に基づく個別のお見積もりでご案内しています。お見積もりは無料で、最短即日での対応も可能です。参考として、塗装を含む内装リフォーム一式をご依頼いただく場合の間取り別パッケージ料金（税込・目安）は以下のとおりです。これは塗装工事単体の料金ではなく、クロス張替えや床材工事などを含めた原状回復工事一式の目安である点にご注意ください。
間取り別の料金の全体像や工事種類ごとの単価表は料金表ページおよび内装工事の費用相場で詳しく解説しています。塗装のみを部分的に依頼したい場合も、まずは無料のお見積もりで実際の金額をご確認ください。
原状回復ガイドラインと塗装工事の負担区分
賃貸物件の退去時、壁や天井の塗装費用を貸主（オーナー）と借主のどちらが負担するかは、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（最新は再改訂版・2011年8月）に基本的な考え方が整理されています。2020年4月施行の改正民法621条でも、賃借人は「通常の使用収益によって生じた損耗」と「経年変化」については原状回復義務を負わないことが明文化されました。
借主負担となる場合でも、「善管注意義務違反箇所を含む最小施工単位」で費用を算定するのが原則とされており、汚損のある壁1面分の張替え・塗装費用ではなく部屋全体の張替え費用を全額借主に請求するのは不当となるケースがあります。また、通常の原状回復義務を超える負担を借主に課す特約（ハウスクリーニング特約等）は、内容が具体的に明記され、借主が義務負担の意思表示をしている場合に限り有効とされています。
退去後は、未払賃料等を差し引いた敷金の残額を返還する義務が改正民法622条の2で明文化されています。塗装工事を含む原状回復費用の負担区分をめぐるトラブルを防ぐには、退去立会いの段階で損耗箇所を写真等で記録し、査定根拠を明確にしておくことが重要です。負担区分の詳しい解説は原状回復ガイドライン完全解説を、退去立会いについては退去立会代行 完全ガイドをご覧ください。
施工・作業の流れ
塗装工事は、下地の処理から乾燥時間まで含めると工程数の多い工事です。スム住むでは、お問い合わせから引き渡しまでを次の流れで進めています。
- お問い合わせ・現地調査 — 施工箇所の状態（ひび割れ、カビ、汚損の範囲）を確認し、塗装とクロス張替えのどちらが適しているかも含めてご提案します。
- お見積もり（無料） — 施工範囲・下地補修の有無・色数を明示した見積書をご提示。最短即日対応も可能です。
- ご発注・日程調整 — 入居募集のスケジュールから逆算して着工日を決めます。
- 養生 — 床・家具・設備を汚さないよう、施工範囲以外を養生シートで保護します。
- 下地処理 — ひび割れの補修、カビ・汚れの洗浄、必要に応じてパテ処理を行います。
- 下塗り・中塗り・上塗り — 各工程の間に乾燥時間を確保しながら塗り重ねます。
- 仕上がり確認・お引き渡し — 施工箇所をご確認いただき完了です。
塗装は乾燥時間が仕上がりを左右するため、他の内装工事より工程管理が重要です。スム住むは原状回復工事をご依頼いただく場合、退去立会代行を完全無料で承っているため、退去立会での損耗査定からそのまま塗装工事の見積もり・着工へ移行でき、査定と見積もりの二度手間がありません。
よくある依頼パターン
塗装工事は、依頼の背景によって施工範囲や進め方が変わります。一般的によく見られる依頼パターンは次のとおりです。
① 管理会社様からの退去後一括依頼
退去立会いで確認した損耗箇所をもとに、クロス張替え・ハウスクリーニングなど他の原状回復工事とあわせて塗装工事を一括で依頼するケースです。工程をまとめることで空室期間の短縮につながります。
② 入居中の部分修繕
入居中に発生した結露によるカビの変色や、設備トラブルによる水シミなど、退去を待たずに部分的な塗装補修を依頼されるケースです。
③ 鉄部・建具のサビ・傷み対策
共用部の手すりや面格子、玄関ドア枠など、経年でサビや剥がれが目立つ箇所をまとめて塗り替えるご依頼です。
④ 空室対策としての美観向上
内見時の印象を高めるため、壁の一部を塗装で塗り分けるなど、原状回復の範囲を超えたリフレッシュ工事を希望されるオーナー様のご依頼です。
どのパターンでも、まずは現地調査による状態確認が出発点になります。原状回復の範囲か、リフォームとしての追加工事かによって費用負担の考え方も変わるため、ご依頼の背景をお聞かせいただければ、スム住むが適切な工事内容とお見積もりをご提案します。
よくある質問
Q. 塗装工事の見積もりは無料ですか？
はい、スム住むでは塗装工事を含む原状回復工事・内装工事のお見積もりを無料で承っており、最短即日対応も可能です。対応エリアは関東7県（東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木）全域です。お電話（03-6823-8610、平日9:00〜18:00）またはお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。
Q. 賃貸物件の壁の塗装費用は貸主・借主のどちらが負担しますか？
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、日照による壁の変色や経年による通常の色あせといった経年劣化・通常損耗は貸主（オーナー）負担、タバコのヤニ・臭いによる変色や故意の落書き・破損など故意・過失による損耗は借主負担とされています。2020年4月施行の改正民法621条でも、賃借人は通常損耗と経年変化について原状回復義務を負わないことが明文化されています。負担区分に迷う場合は、査定内容を明示したお見積書をご確認いただくことをおすすめします。
Q. 塗装工事の料金はいくらですか？
塗装工事の料金は、施工範囲（壁1面か部屋全体か）、下地の傷み具合、色数、養生が必要な範囲などにより変動するため、物件の状態により要見積もりとなります。スム住むでは現地調査に基づくお見積もりを無料でご提供しており、原状回復工事一式のご依頼と合わせてご相談いただくことも可能です。
まとめ：塗装工事の料金は下地の状態で変わるため要見積もり
塗装工事は施工範囲・下地の状態・色数・養生範囲によって費用が変わるため、物件の状態により要見積もりとなります。原状回復ガイドラインでは、経年劣化・通常損耗は貸主負担、故意・過失による損耗は借主負担が基本原則とされており、負担区分を明確にしたうえで見積もりを取ることがトラブル防止につながります。
スム住むは、原状回復工事・内装工事・ハウスクリーニングまで一括対応し、年間9,787件の退去対応実績があります。原状回復工事をご依頼いただく場合は退去立会代行も完全無料です。関東7県で塗装工事をご検討中の管理会社様・オーナー様は、まずは無料見積もりをご利用ください。