原状回復とは？意味と負担範囲をわかりやすく解説

原状回復とは——民法621条が定める意味

原状回復とは、賃貸借契約が終了して部屋を退去する際に、借主が「借りた後に自分の責任で生じさせた損傷」を元に戻す義務のことです。2020年4月に施行された改正民法621条では、賃借人は賃借物に生じた損傷を原状に復する義務を負う一方、「通常の使用収益によって生じた損耗」と「経年変化」はその対象から除くことが条文として明文化されました。

かつての賃貸実務では、通常の生活で生じた損耗まで含めた修繕費用を退去時に借主へ請求する慣行が一部にあり、敷金の返還をめぐるトラブルが後を絶ちませんでした。そこで国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表して負担区分の考え方を整理し、2020年の民法改正でその考え方が法律に明文化された、という流れです。

現在の原状回復の意味は、次の2つに整理できます。

• 借主が元に戻すべきもの：故意・過失、善管注意義務違反など、借主の責任によって生じさせた損傷
• 借主が戻さなくてよいもの：通常損耗（普通に使っていて生じる損耗）と経年変化（時間の経過による自然な劣化）

「善管注意義務」とは、善良な管理者の注意をもって借りた物件を管理する義務のことです。たとえば結露に気づきながら何もせず放置してカビを広げてしまった場合は、この義務への違反として借主負担になるのが原則です。

原状回復・原状復帰・現状回復の違い

「原状回復」とよく似た言葉に「原状復帰」「現状回復」があります。検索でも混同されがちな3つの表記ですが、正式度と使われ方に違いがあります。

「原状」は「元の状態・最初の状態」を意味し、「現状」は「今この瞬間の状態」を意味します。したがって法律用語として正しいのは「原状回復」で、民法にもガイドラインにもこの表記が使われています。

「原状復帰」は建設・内装業界で定着している慣用表現で、指している内容は原状回復とほぼ同じです。オフィスや店舗の賃貸借では「原状復帰工事」という呼び方が一般的ですが、契約上の義務を論じる場面では「原状回復」が正式な用語です。

なお、住宅とオフィス・店舗では原状回復の範囲が大きく異なる点にも注意が必要です。事業用賃貸では、内装や造作をすべて撤去して借りた時の状態へ戻す特約が広く用いられており、住宅よりも借主の負担範囲が広いのが一般的です。本ページでは主に住宅（居住用賃貸）の原状回復について解説しています。

契約書に「現状回復」と書かれていても通常は原状回復の誤記として扱われますが、負担範囲をめぐる認識のずれを生まないよう、契約時に「どの範囲が借主負担か」を条項で確認しておくことをおすすめします。

借主負担と貸主負担の境界線【具体例つき】

原状回復トラブルの大半は「どこまでが借主の負担か」という線引きから生じます。ガイドラインでは、退去時の損耗を大きく3つに分類しています。

• 経年変化：時間の経過による自然な劣化（日照による変色など）→ 貸主負担
• 通常損耗：普通の生活で生じる損耗（家具の設置跡など）→ 貸主負担
• 故意・過失等による損耗：借主の不注意や管理不足で生じた損傷 → 借主負担

代表的な症状ごとの負担区分を表にまとめました。

経過年数（耐用年数）の考慮——古い設備ほど借主負担は減る

借主負担と判断された場合でも、費用の全額を負担するとは限りません。ガイドラインでは、内装や設備の価値は年数とともに減少すると考え、経過年数に応じて借主の負担割合を減らす方式が採用されています。

• 壁紙（クロス）・クッションフロア：耐用年数6年。6年が経過すると残存価値は1円と評価され、借主の負担割合は大きく下がるのが原則です
• フローリング：部分補修の場合は経過年数を考慮しません
• 畳表・襖紙：消耗品と位置づけられ、経過年数を考慮しません

最小施工単位の原則——請求範囲にも上限がある

借主に負担義務がある場合でも、請求の対象にできるのは「善管注意義務違反等の箇所を含む最小の施工単位」が原則です。たとえば壁紙の一部を汚してしまった場合、負担の目安は汚した壁1面分までであり、部屋全体の張替え費用を全額請求されるのは不当なケースがあるとされています。請求明細を受け取ったら、施工範囲が損傷箇所に対して広すぎないかを確認しましょう。

原状回復費用の相場（間取り別）

原状回復工事にかかる費用の全体像として、スム住むの間取り別パッケージ料金（税込・目安）をご紹介します。

費用は「部屋の広さ」「損耗の程度」「工事項目の数」によって変動します。上の表は工事全体の目安であり、借主が実際に負担する金額は、前章の負担区分と経過年数の考慮を反映して算定されるため、工事費用の総額とは一致しないのが通常です。

壁紙張替え（㎡あたり800円〜1,200円）やハウスクリーニング（1R〜1Kで25,000円〜35,000円）といった工事単価の内訳は、料金表ページで公開しています。

国土交通省ガイドラインの要点

賃貸住宅の原状回復の実務上の基準になっているのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。最新版は2011年8月の再改訂版で、負担区分の考え方や具体例、精算のあり方が整理されています。ガイドラインそのものに法的な強制力はありませんが、裁判や実務の指針として広く参照されています。要点は次の3つです。

• ①通常損耗・経年変化は貸主負担：普通に住んでいて生じる損耗の修繕費用は、賃料に含まれて回収されるべきものという考え方が基本です
• ②経過年数の考慮：同じ損傷でも、入居からの年数が長いほど借主の負担割合は小さくなります（壁紙・クッションフロアは6年で残存価値1円）
• ③施工単位は最小限：借主負担の範囲は損傷箇所を含む最小の施工単位が原則です

特約がある場合の注意点

契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」などの特約が定められている場合があります。ガイドラインでは、通常の原状回復義務を超える負担を課す特約が有効となるのは、①負担の内容が具体的に明記され、②借主が通常の義務を超える負担であることを認識し、③その義務を負う意思表示をしている場合とされています。特約があれば常に全額借主負担になるわけではない点は、貸主・借主の双方が押さえておきたいポイントです。

原状回復と敷金精算の関係

原状回復の負担区分が実際にお金の問題として表れるのが、退去時の敷金精算です。敷金とは、賃料の支払いなどを担保するために借主が貸主へ預けておくお金のことで、2020年施行の改正民法622条の2によって敷金の定義と返還義務が明文化されました。賃貸借契約が終了して物件が返還された時点で、未払賃料や借主負担の原状回復費用を差し引いた残額を借主へ返還することが貸主の義務とされています。

敷金精算は一般的に次の流れで進みます。

1. 退去通知・退去日の確定
2. 退去立会い（損耗状況を貸主側・借主側で確認）
3. 原状回復費用の見積り・負担区分の整理
4. 敷金から借主負担分を差し引いた精算書の作成
5. 残額の返還（借主負担分が敷金を超える場合は差額を請求）

トラブルを防ぐ鍵は、②の退去立会いで損耗の状態と原因を双方で確認し、③④で負担区分と金額の根拠を明細として残すことです。スム住むでは、原状回復工事をご依頼いただく場合の退去立会代行を完全無料で承っており、管理会社様・オーナー様・入居者様の三者に透明性の高い退去プロセスをご提供しています。

よくある質問

まとめ——原状回復の意味を正しく知ることがトラブル防止の第一歩

本ページの要点を振り返ります。

• 原状回復とは、借主の責任で生じさせた損傷を元に戻す義務のこと。入居時の状態に戻すことではありません
• 通常損耗・経年変化（家具の跡、日焼けなど）は貸主負担、故意・過失・善管注意義務違反（タバコのヤニ、ペットの傷、結露の放置など）は借主負担が原則
• 正式用語は「原状回復」。「原状復帰」は慣用表現、「現状回復」は誤記
• 借主負担でも経過年数の考慮と最小施工単位の原則により、負担額には上限的な考え方がある
• 敷金は改正民法622条の2により、借主負担分を差し引いた残額の返還が貸主の義務

スム住むは、関東7県（東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木）全域で原状回復工事と退去立会代行を提供しており、年間9,787件の退去対応実績があります。負担区分の整理から入居者様への説明、工事、敷金精算のサポートまで、透明性の高い退去プロセスをワンストップでお手伝いします。お見積もりは無料、最短即日で対応いたします。