退去通知から敷金返還までの全体タイムライン
賃貸退去の手続きは「解約予告 → 引越し → 退去立会い → 原状回復費用の精算 → 敷金返還」という順番で進みます。全体像を先に押さえておくと、各段階で何を準備すべきかが明確になり、精算時の行き違いも防ぎやすくなります。
| 時期 | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 退去の1〜2ヶ月前 | 解約予告（退去通知）を管理会社・オーナーへ提出 | 契約書の解約予告期間（1ヶ月前が一般的、2〜3ヶ月前の契約もある）を必ず確認 |
| 退去日まで | 引越し準備・荷物の搬出・室内の掃除 | 入居時に撮った写真や契約書の特約を読み返し、負担範囲の見当をつけておく |
| 退去日当日 | 退去立会い・室内の損耗確認・鍵の返却 | 損耗箇所を双方で確認し、写真で記録。金額が未確定の書類への安易な署名は避ける |
| 退去後 数日〜 | 原状回復費用の見積もり・敷金精算書の提示 | 負担区分がガイドラインに沿っているか、単価と施工範囲が妥当かを確認 |
| 精算内容の合意後 | 敷金の精算・残額の返還 | 未払賃料・借主負担の原状回復費を差し引いた残額が指定口座へ振り込まれる |
最初のつまずきポイントは解約予告です。予告が契約の定めより遅れると、退去後も予告期間分の家賃が発生することがあります。退去が決まったら、まず契約書の「解約」条項を確認しましょう。
原状回復の負担区分——貸主負担と借主負担の境界線
原状回復とは「借りた当時の状態に完全に戻すこと」ではありません。2020年4月施行の改正民法621条で、借主は通常の使用によって生じた損耗と経年変化については原状回復義務を負わないことが明文化されました。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（最新は2011年8月の再改訂版）も同じ考え方に立っています。
つまり、普通に暮らしていて生じる損耗の修繕費は貸主（オーナー）負担、故意・過失や手入れ不足（善管注意義務違反）による損耗は借主負担、というのが基本原則です。具体例を表で整理します。
| 損耗・キズの例 | 負担者 | 考え方 |
|---|---|---|
| 日照による壁紙・床材の変色 | 貸主負担 | 経年変化 |
| 家具の設置による床のへこみ・設置跡 | 貸主負担 | 通常の使用による損耗 |
| 画鋲・ピンの穴（下地ボードの張替えが不要な程度） | 貸主負担 | 通常の使用の範囲 |
| タバコのヤニ汚れ・臭い | 借主負担 | 通常の使用を超える使い方 |
| 飲みこぼしを放置したことによるシミ・カビ | 借主負担 | 手入れ不足（善管注意義務違反） |
| 結露を放置して拡大したカビ・シミ | 借主負担 | 善管注意義務違反 |
| ペットがつけた柱・クロスの傷、臭い | 借主負担 | 故意・過失による損耗 |
また、借主負担となる場合でも、費用の対象は善管注意義務違反の箇所を含む最小施工単位（例えば壁1面分）が原則です。一部の汚損を理由に部屋全体の張替え費用を全額請求するのは、不当とされるケースがあります。
なお、ハウスクリーニング特約などの特約は、負担する義務の内容が具体的に明記され、借主が通常の原状回復義務を超える負担であることを認識して合意している場合に有効とされています。負担区分のより詳しい解説は原状回復ガイドライン完全解説を、ガイドライン本文は国土交通省の公式サイトをご覧ください。
経過年数で変わる借主負担——壁紙は6年で残存価値1円
借主負担と判断された損耗でも、設備や内装材の価値は年数とともに減っていくため、ガイドラインでは経過年数（入居年数）に応じて借主の負担割合を減らす考え方が示されています。代表的な部位の扱いは次のとおりです。
| 部位 | 経過年数の扱い |
|---|---|
| 壁紙（クロス） | 耐用年数6年。6年経過で残存価値1円まで減価 |
| クッションフロア | 耐用年数6年。壁紙と同じ考え方 |
| フローリング | 部分補修の場合は経過年数を考慮しない |
| 畳表・襖紙 | 消耗品として経過年数を考慮しない |
例えば入居6年超の部屋で借主の過失により壁紙を汚した場合でも、壁紙自体の残存価値は1円まで下がっているため、張替え費用のほぼ全額を借主に請求することは原則として適切ではありません。精算書を確認する際は「負担区分」と「経過年数の考慮」の両方をチェックすることが重要です。工事費用そのものの相場感は原状回復工事の費用相場で詳しく解説しています。
退去立会いで確認すべきポイント
退去立会いは、貸主側（管理会社・オーナー）と借主が一緒に室内を確認し、損耗の有無と原因を確定させる場です。ここでの確認が敷金精算の土台になるため、退去手続きの中で最も重要な工程といえます。次の点を押さえておきましょう。
- 損耗箇所を1つずつ双方で確認する：壁・床・水回り・建具・設備を順に見て、「いつ・何が原因でついた損耗か」を口頭で確認します。
- 写真・動画で記録を残す：指摘された箇所は日付がわかる形で撮影しておくと、後日の認識のズレを防げます。
- 金額が未確定の書類に安易に署名しない：立会い時のサインが「請求内容への包括的な同意」と扱われてトラブルになる例があります。署名前に書面の内容を必ず確認しましょう。
- 鍵の返却と残置物の扱いを確認する：残置物の処分費用は借主に請求されるのが一般的です。私物は退去日までにすべて搬出しておきます。
管理会社・オーナー様にとって、立会いは1件ごとに現地へ出向く負担の大きい業務です。スム住むでは、原状回復工事をご依頼いただく場合に退去立会代行を完全無料で承っており、損耗確認から見積もりまでを一貫して対応します。詳しくは退去立会代行 完全ガイドと退去立会代行の料金相場をご覧ください。
敷金精算の仕組みと返還までの流れ
敷金については、改正民法622条の2で定義と返還義務が明文化されました。賃貸借契約が終了し、物件が返還された時点で、未払賃料などの債務を差し引いた残額を借主へ返還するのがルールです。
実務の流れとしては、退去立会いで確認した損耗をもとに原状回復費用の見積もりが作成され、「敷金 −（未払賃料等 ＋ 借主負担の原状回復費）＝ 返還額」という形で敷金精算書が提示されます。精算書を受け取ったら、次の3点を確認しましょう。
- 借主負担とされた項目が、故意・過失や善管注意義務違反によるものか（経年変化・通常損耗が混ざっていないか）
- 壁紙・クッションフロアなどで経過年数が考慮されているか
- 施工範囲が最小施工単位（壁1面分など）になっているか
精算書のフォーマットや項目の立て方は敷金精算書の書き方・テンプレートで無料のExcelテンプレートとあわせて解説しています。敷金が戻らない・返還が遅いといったケースへの対処は敷金返還の解説ページも参考にしてください。
退去トラブルを防ぐ5つの実践ポイント
原状回復をめぐるトラブルの多くは、「記録がない」「基準を知らない」「口頭だけで進めた」ことが原因です。次の5つを実践するだけで、トラブルの大半は未然に防げます。
- 入居時から記録を残す：入居直後に室内の写真を撮っておくと、退去時に「元からあった傷か」を客観的に示せます。
- 契約書の特約を確認する：ハウスクリーニング特約などの有無と内容を、退去前に読み直しておきます。
- ガイドラインの基準を知る：負担区分と経過年数の考え方を知っているだけで、精算書の妥当性を自分で判断できます。
- やり取りは書面・メールで残す：金額や負担区分の合意は口頭で済ませず、記録が残る形にします。
- 疑問があれば専門業者に相談する：見積もりの内訳や施工範囲に疑問がある場合、原状回復の専門業者に確認するのが近道です。
それでも精算内容で揉めてしまった場合の具体的な対処手順は原状回復トラブル対処法にまとめています。管理会社・オーナー様にとっては、透明性の高い見積もりを提示できる工事会社と組むことが、入居者トラブルの予防策そのものになります。スム住むは管理会社・オーナー・入居者の三者に透明性の高い退去プロセスを重視し、関東7県（東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木）全域で年間9,787件の退去対応実績があります。
よくある質問（FAQ）
Q1. 退去の連絡は何日前までにすればよいですか？
一般的な賃貸借契約では「退去日の1ヶ月前まで」に解約予告を行う定めが多く見られます。ただし物件によっては2ヶ月前・3ヶ月前と定められている場合もあるため、まず契約書の解約予告条項を確認してください。予告が遅れると、退去後も予告期間分の家賃が発生することがあります。
Q2. 敷金はいつ返還されますか？
2020年4月施行の改正民法622条の2で、賃貸借契約が終了して物件が返還されたときに、未払賃料などを差し引いた残額を返還することが明文化されました。実務では、退去立会い後に原状回復費用の見積もりと敷金精算書が提示され、内容に合意したのちに指定口座へ振り込まれる流れが一般的です。返還時期の目安は契約書に定められていることが多いため、あわせて確認しておきましょう。
Q3. 6年住んだ部屋の壁紙張替え費用は全額請求されますか？
国土交通省のガイドラインでは、壁紙（クロス）の耐用年数は6年とされ、6年経過すると残存価値は1円まで減価すると考えます。そのため入居から6年を超えている場合、借主に故意・過失による汚損があっても、張替え費用のほぼ全額を負担させることは原則として適切ではありません。ただし故意に毀損した場合の取り扱いなど個別の事情により判断が異なることがあります。
Q4. 退去立会いには必ず立ち会う必要がありますか？
法律上の義務ではありませんが、立ち会わないと室内の損耗状況を双方で確認できず、後から精算内容をめぐるトラブルになりやすいため、立ち会うことを強くおすすめします。管理会社・オーナー様側で立会いの時間が取れない場合は、退去立会代行サービスの活用が有効です。スム住むでは原状回復工事をご依頼いただく場合、退去立会代行を完全無料で承っています。
まとめ｜流れと基準を知れば賃貸退去は怖くない
賃貸退去の原状回復は、「解約予告 → 立会い → 精算 → 敷金返還」という流れと、「経年変化・通常損耗は貸主負担、故意・過失は借主負担」という基本原則さえ押さえれば、決して難しいものではありません。精算書を確認するときは、負担区分・経過年数の考慮・最小施工単位の3点をチェックしましょう。
スム住むは、原状回復工事・退去立会代行・ハウスクリーニングを関東7県全域で提供する専門サービスです。見積もりは無料・最短即日対応、原状回復工事をご依頼いただく場合は退去立会代行も完全無料。料金の目安は料金表（ワンルーム45,000円〜など間取り別パッケージ）で公開しています。管理会社・オーナー様はもちろん、入居者様からのご相談も承ります。